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长沙一楼盘因资金断裂停工 中小房企或面临严峻考验

施工方撤场,工地停工,营销中心关闭……潇湘晨报昨日报道了因资金链紧张长沙九龙领仕汇三期停工的消息,引发业界强烈关注。于整个楼市而言,资金断裂的极端案例仍属少数。但在这一事件背后反映出,在楼市调整期,少数开发商现金回款难以为继与融资瓶颈带来的资金危局已现。中小房企抗风险能力正面临严峻考验。

用晨曦地产副总经理谢栋的话来说,“销售持续低迷,终于成为压倒九龙领仕汇的那根稻草”。

6月26日晚上8点,该项目三期业主饶庆查,与其他一百多户二期、三期业主一起在小区跳舞广场商议业主维权签名事宜。此时的湖南九龙房地产开发有限公司总经理周敏,正在整理公司材料,就在前一天,他刚刚将这些材料交予政府部门。

  【分析】销售低迷期考验开发商回款能力

如果再回到去年8月的那个夏天,周敏可能不会对当时的楼市销售那么自信。那时,正在进行项目二期销售的湖南九龙房地产开发有限公司,刚刚通过机构融资融到了一笔年利率19%的资金用于三期开发,额度4800万。

如果按照当时二期销售速度,基本上三期开盘后3个月即可偿付。精准瞄准刚需客户的九龙领仕汇二期,因为高性价比,在去年销售一直不错,“12月之前,二期只剩几套顶楼。”从二期开始代理九龙领仕汇项目销售的湖南中原地产项目组负责人说。

但市场的急转直下完全出乎开发商和销售代理商们的意料。因为种种原因直到去年12月项目三期才正式开盘,而此时的长沙楼市,凛冬已然到来。

来自长沙房产研究中心的长沙地区每月新建商品房网签数据图可以清晰的见到这种销售量一路下行的变化。

1月,新增网签192.95万㎡,环比增长16.86%;2月,新增网签96.74万㎡,环比减少49.86%;3月,新增网签96.62万㎡,环比减少0.13%;4月,新增网签111.43万㎡,环比增长15.33%;5月新增网签148.96万㎡,环比增长33.67%;

大市的低迷同样影响到了类似于九龙领仕汇这样的刚需楼盘。从三期第一次开盘至今,这个成交价格仅为“4000-4400元/平方米”的刚需楼盘签约、认购数量在80套左右。

不仅是销售量的下降,更严重的一个问题是,银行放款速度的迟缓,让类似于周敏这样的地产商苦不堪言。“以前签约的客户中,有30-40多户是按揭客户,但是中间有一半的银行贷款至今都没有放下。对我们来说,这是飞在空中的钱。”

 【背景】控制资金运转周期成重要命题

金融机构放款缓慢是2014年中国楼市各个城市的共同特质。一方面在互联网金融的冲击下,大量存款从银行流出;而另一方面,政府层对于信贷政策采取的收紧态度依然未变。

数据可见,1-5月湖南省金融机构新增存款2200.1亿元,同比少增101.4亿元,其中5月份新增262.1亿元,同比少增162.3亿元。而信贷政策收紧在2014年上半年已不再是新闻,人们更多关注“什么时候放款速度加快”。

“现金回笼速度减慢已经成为2014年开发商面对的共同问题。”中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱说,在这种大环境下,每个房企都会面临房子卖不动,资金回笼较慢等压力。

这意味着,如何控制运转周期成为地产商当下最重要命题。不少地产商选择调整项目价格,但对于缺乏品牌影响力的中小型房企来说,降价底线在哪里仍然不好说。“在这种情况下,企业自身实力就是最关键的。有没有预见性地储备一定自有资金,撑下去,就是决定不同命运的关键点之一。”谢栋说。

 [融资困境]

  调整期应加强开发商资金监管

走进九龙领仕汇一期,绿意盎然的小区环境和赭黄色的建筑,第一印象是,这个小区还不错。

一些知情人士在“停工事件”发生之后的说法是,“运气不好,相比一些一房多卖的地产商,九龙领仕汇还算规范的。”从某种意义上来说,这家投资商背景来自绍兴的地产商,因由投资商总部卷入绍兴当地的担保债而开始面临资金困境。

而与湖南一家投资管理机构的“融资对赌”,则进一步放大了资金困境。事实上,年利率19%的融资成本,在市场销售良好的境况下,对于一家良性运转的地产商而言,仍然是可以承受的。

湖南一家专业基金管理公司负责人称,房地产基金可以通过股权、债权或者是股+债权方式“支撑”房地产项目,一般对于品牌地产商的融资要求是年利率13-20%左右。

但对于在去年10月“二股东”撤股的湖南九龙房地产开发有限公司而言,在销售回款并不如预计的情况下,“原本预计3个月还完借款”的还款能力,并无法承载被拉长的借款周期。

很显然,楼市调整期对于开发商们而言,风险加大已经成为一种大概率事件。“房地产行业的优胜劣汰都是低迷时期最为明显。”湖南中原地产研究中心总监陈世霞说。

尤其是对一些资金“刚刚好”、资金链绷得比较紧的开发商而言,任一环节的“一步踏错”,就很可能陷入举步维艰。

“从增长性来看,房企阵营正呈现明显的越大越快现象,即销售规模越大,销售增势越强。”克而瑞研究机构的一位分析师说。

更多的声音提出,在楼市调整期,政府层应该加强对于地产商的资金监管,“尤其是对于开发商的资金挪用,一定应该要加强监管。”长沙市住建委一位不愿意透露姓名的官员称,“更好的保障业主的权益”。

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