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私营企业主用455万现金买房合适吗

案例:中小私营企业如何实现家庭、企业财产相分离?

刘女士是一位私营企业主,36岁,三年前和先生一起创业,目前自创的服装品牌在服装行业崭露头角。孩子未满6岁。创业之初,刘女士夫妇决心很大,把房子、基金全部变现,投入到公司的创立和运营中。目前,刘女士家庭居住的房子为租赁的。全家人每月的基本生活开支3万元,含房租、水电等。孩子每月的教育、娱乐费用约5000元。在保险保障方面,夫妇俩各有重大疾病保障20万元,住院医疗医药补偿3万元,意外身故保障50万元,意外医疗及门诊报销补偿,孩子的保障则以教育金为主险附加住院、意外、重疾保障,一家三口保费合计约为2.6万。由于创业有起色,刘女士想买房,把家固定下来,但不知时机是否合适?

分析:家庭、企业财务不分家存在巨大风险

中央财经大学注册保险理财规划师、中意人寿广东省分公司资深业务经理涂韶建运用中意人寿财务需求分析系统(FNA)为刘女士家庭的资产负债及现金流状况进行了分析。

在做数据收集分析的时候,涂韶建发现,刘女士的资产是家庭、企业混在一起的,家庭的全部开支都是从企业中支付,而企业有时急需的周转现金,又是从刘女士个人存款中拿出来临时应急。目前刘女士约有现金存款455万。这种家庭财务与企业财务不分家的模式,在目前国内的中小型私营企业中普遍存在,涂韶建认为,这种模式有相当大的潜在风险。如果企业因经营不当等原因导致的三角债、亏损乃至破产,都会连带影响家庭财务进而影响家庭生活的稳定,这也有违创业的初衷——即为自己、为家人创造更优质的生活。

通过分析刘女士家庭的财务数据,可以发现存在以下4个问题:1.家庭收入单一,完全依赖企业的盈利收入;2.完全没有投资性资产;3.流动性资产过高;4.负债为零,不利于提升资产规模。

财务目标:刘女士看中一套250平米的毛坯房,总价约300万,她希望购买来自住。同时,实现家庭与企业的财务独立。

财务建议:基于上述的财务数据的分析,对于刘女士家庭目前拥有的455万的现金及购房目标,涂韶建建议做出以下规划:

房产购置与装修:根据国家现行规定,刘女士购买的为首套房,首付最低可以至三成。刘女士可拿出100万元作为购房首期。涂韶建认为,房子是用来自住的,属于刚需,只要有资金就可以考虑买进,哪怕房价有短期波动也影响不大,从长远来说,在广州以刘女士看中这套房子的价格来说,还有上涨的空间。其余200万做十年期商业按揭贷款,每月交款22760元。同时,拿出50万元作为房子的装修款。

企业流动金准备:根据企业日常流水金额,拿出200万元作为企业的运作现金,单列账户,专款专用,闲置时可考虑投资于货币市场基金,变现灵活,并能取得一定的收益。

家庭紧急备用金:余下的46万,其中的18万作为家庭紧急备用金,足够6个月的生活费用支出。剩下的28万,设立投资账户,尝试涉足资本市场。同时,刘女士夫妇俩必须每月为自己发工资,这部分工资支出可税前列支,合理节税,还能更好地将家庭资产与企业财务隔离。

保障升级规划:刘女士夫妇是家庭的支柱,因此夫妇俩需要更高的保障。刘女士夫妇分别提升原有的20万元重疾保障至100万元,人寿保险额度提升至500万元。另外,因为目前没有其他养老保障,刘女士夫妇应该开始补充养老金规划,涂韶建建议购买每月可领取5000元,45岁开始领取至终身的养老产品。意外保障额度增加交通意外专项赔付,保额高达500万。夫妇俩年缴保费总额约为59万,占全年收入总额的11.8%(按公司年盈利500万计算)。

一轮规划下来,刘女士购房的愿望是可以得到实现的,利用高额的分红型保险为家庭财务与企业财务建立了一道防火墙。

涂韶建同时建议,刘女士可通过房贷建立自己在银行良好的信用记录,未来可以考虑再购入一些固定类资产,抵押给银行,以盘活资金,一来可以增加资产性投资,二来可以从银行获得企业发展需要的资金,加快目标实现的节奏。

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