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交房前后,权益如何维护?

核心提示: 3月15日,记者从我市多家法院获悉,近年来,法院受理的房屋买卖纠纷越来越多,纠纷根源越来越复杂多样。

【编者按】

株洲网讯(株洲日报记者 胡文洁)3月15日,记者从我市多家法院获悉,近年来,法院受理的房屋买卖纠纷越来越多,纠纷根源越来越复杂多样。一些商家、卖方设置隐性条款、不充分履行合约,损害消费者权益的情况仍然时有发生。

本期开始,《法治周刊》将聚焦房屋交易前后容易产生的交房纠纷、房产证发放纠纷、房屋维修纠纷、小区公共用地及车位权属纠纷等相关问题,为读者答疑解惑。

【案例】遇延期交房,只能要求赔偿“微薄”违约金

市民刘先生与我市某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》,购买一套商品房。到了交房日期,开发商却告知刘先生,因工期安排不过来,房屋需延期交房。

等了近半年时间后,刘先生终于等到了房子。他注意到,《商品房买卖合同》约定了延期交房的违约责任,于是向开发商表示需要赔偿,开发商很爽快,答应按照合同约定赔付违约款。

刘先生拿来合同一细看,发现约定的赔偿比例为每日赔偿房屋总价款的万分之0.3,他的房子总价约40万,那意味着开发商违约期间,只要每天赔偿他12元钱!

刘先生感觉自己受骗了,愤而将开发商起诉到法院。刘先生认为,开发商延期交房,等同于自己需要在外租房居住,这期间他的损失,应该按照房屋所在地附近房子的平均租金价格计算。

然而,因无法提供自己的实际损失大于双方约定违约金损失的事实依据,刘先生最终败诉。

【释疑】如何理解房屋“验收合格”?

实际上,刘先生的主张确实有法律依据。《中华人民共和国合同法》的规定:“(合同双方)约定的违约金低于造成损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

然而,如何证明自己的实际损失大于约定违约损失,这对于大多数消费者来说,依然是维权道路上急需解决的问题。

【案例】签订了购房合同后,开发商通知可以收房了,业主就要收房?

近日,石峰区某小区的居民向记者反映,她所在的小区,房子交房已逾3年,可开发商却迟迟不给办理房产证。一问之下,因小区验收程序未尽,业主收房入住时,实际上属于“违规入住”。

该小区的业主表示,一年前,因附近工厂噪音扰民,小区业主进行投诉时,环保部门即表示:在环保“三同时”未验收的情况下,该小区仍有大量的居民入住,属于违规入住。“这等于是将问题转移到了业主身上,当时开发商通知可以收房了,我们怎么会知道小区还没完全验收合格?”

【释疑】

根据住建部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定,住宅小区建设项目全部竣工后,由开发商提出综合验收的申请,建设行政主管部门组织城建(包括园林绿化、环境卫生等)、规划、房地产、工程质量监督等进行综合验收,验收合格后可交付使用。

对此,市房产局相关负责人解释,为防止业主权益受损,开发商交房时必须主动出示“两书一证”,即住宅质量保证书、住宅使用说明书、五方验收合格证明,接受业主检查,并严格执行购房合同约定的其他程序。

责任编辑:肖芳宇
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