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定金退不退?违约金交多少?不是开发商说了算

“规避房屋交易纠纷”系列报道之二

株洲网讯(株洲日报记者 胡文洁 通讯员 邓画文 徐传村)近日,市民刘先生看中了一套房子,准备出手购买,可由于房子还未建成,开发商告诉他,要想提前订购该房子,需现在缴纳一笔5万元的定金。

自己看中的房子,交纳定金后求个安稳,本无可厚非,可刘先生想,要是自己今后看到了更好的房子想反悔,或者因为贷款办不下来,无法购买该房子,定金是不是可以退呢?

近年来,在法院审理的房屋买卖合同纠纷案件中,因定金问题闹出的纠纷越来越多,定金到底是什么?消费者什么情况下可以收回?开发商收了定金后,有何权利与义务?

【案例】非恶意不签订合同,定金应退还

2011年2月,市民陈女士到株洲某房产开发公司开发的楼盘认购了一间门面,并交纳了10万元的门面认购定金、15万元的门面款(部分),双方没有签订任何协议。

后陈女士因在银行办理贷款时与开发商关于首付款的数额约定产生较大分歧,双方最终未达成买卖合同。之后,陈女士多次找房产公司要求退还定金及房款,房产公司认为陈女士没有按照口头约定及交易习惯交齐首付款,造成无法贷款,已经违约,不同意退款,遂酿成纠纷。

此案经二审后,市中级人民法院认为,陈女士交纳了定金后,因首付款比例、贷款等问题与房产公司进一步协商符合常理,房产公司不能以陈女士交纳了定金后未签合同,就认定她有过错。该案不应适用定金罚则。

最终,法院判决房产公司返还陈女士定金及已缴纳的部分门面款共计25万元。

【解析】

市中级人民法院法官陈强认为,房屋买卖合同签订前交纳的定金不是合同成立的要件,而是为了保证在今后订立合同。房屋买卖不能和一般商品的买卖相比,它具有价款较高、权利义务涉及范围较多等特点,买卖双方在正式签订合同前,对合同条款仔细推敲、反复商谈甚至最终因非恶意原因谈判不成是正常的。交纳定金后,因非恶意原因不签订合同,不适用定金罚则,消费者可要求返还定金。

【案例】违约金额太高,显失公平法院不会支持

交纳定金后,市民胡先生不想购买之前订购的商品房了,他交纳的2万元定金还能要回吗?更关键的是,签订定购协议时,开发商还在协议中注明,若胡先生违反协议,非但定金不退,他还要承担3万元的违约金。

荷塘区人民法院就曾经审理过一起这样的案例。最终,法院认定,双方在协商违约责任时,约定胡先生违约,不仅定金不退,还需支付3万元违约金,而开发商违约,则仅退还定金及部分利息,条款显失公平,胡先生仅需依约定承担“定金不退”的违约责任。

【解析】

荷塘区人民法院法官田丽丽介绍,根据《担保法》规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。

现实中,定金罚则和违约金责任条款往往并存于房屋买卖合同尤其是二手房买卖合同中,在定金罚则不能超过合同总金额的20%的情况下,开发商或二手房买卖者通常会将违约金条款约定为转让成交价的20%,这笔钱少则几万、多则几十万,远远高于适用定金罚则所能够获得的赔偿额,直接导致双方因守约方主张同时适用定金罚则和违约金条款而产生较大分歧。在案件判决时,由于要求违约方承担巨额的违约金明显有失公平,故法院在判决中通常会对赔偿额予以调整。

此外,同样是根据《担保法》规定,收受定金的一方不履行约定的,应当双倍返还定金。开发商收取定金后一房两卖或要求提高房屋价格等时,消费者可主张相关权益。

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责任编辑:肖芳宇
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