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无人管小区业主自治的株洲探索

小资金撬动大变化 老小区焕发新生机

治安差、环境脏、设施老化是无人管理小区常见的困局,不仅成为小区居民的一桩“心事”,也是现代化城市及社区治理的一大“心病”。

今年,我市在各县市区85个无人管理小区推进业主自治管理,成效显著。在共建共治共享的理念下,一批小区从过去“死水一潭”到如今“焕发生机”。

变化是如何发生的?其他无人管小区能否学习复制?这两个无人管理小区的故事或许能带给我们启示。

[案例一]“连摩的司机都不愿意进”的小区变样了

12月25日,记者到访时,芦淞区淞亿小区一片安静祥和。小区只有两栋楼房,但干净整洁。

“以前,这里烂得连摩的司机都不愿进来。”芦淞区物业服务指导中心负责人说,经过8个多月的自治,这个脱离物管13年的小区逐渐“回血”。

有人家里装了两张防盗门

“楼梯口旁一块约10平方米大小的空地,淤泥有小腿这么高。一到下雨,下水道里的粪水沿着楼梯流出来,居民们下楼只能垫着砖头走。”说起小区过去的情景,居民们依然心有戚戚。

淞亿小区建于2004年,除了少许安置户,大部分房屋被开发商对外卖给个人。一开始,小区也配有物业,但因种种原因,物业费收不上来,物业公司干了两年就撤了。小区从此进入“无人管”状态。

“夜里没有路灯,四处一片漆黑,女同志打车回家都要让的士司机送到楼底下。偷盗事件时有发生,不少居民家里装了两扇防盗门。”有居民回忆。

如何让小区重新运转起来?叶冲社区党总支书记唐微曦打定主意,“让党建引领发挥作用。”

刘孟益和包海明是荷叶冲社区党总支部的两位党员,曾在国企担任领导岗位,恰好又住在淞亿小区。唐微曦找二位谈心,请他们为小区谋出路。

业委会自掏腰包垫资修整

今年4月,淞亿小区居民收到社区发来的“致业主的一封信”,信中阐述了小区的现状、改变的措施以及未来的规划,获得了业主们的一致认可。不久,在社区、区物业服务指导中心的指导下,经70%业主投票同意,淞亿小区业委会成立,刘、包二人被推选为业委会主任、副主任。

万事俱备,小区一楼前坪成为首个发力点。该前坪有近两米高,一直用铁栏围着。由于年久失修,栏杆早已锈坏,漏出裂缝。小孩子在上面玩耍,一不小心便会跌落。业委会决定将栏杆换新,排除隐患。

问题来了,换栏杆的钱谁出?“整体的思路是,业主自筹一部分,街道社区支持一部分,开发商承担一部分。”唐微曦表示,难就难在自筹部分。

“我一开始的想法是先收费再做事,但被两位主任否认了。”唐微曦说,在刘、包看来,小区“瘫痪”多年,让业主此时掏钱,想必十分困难。

二人决定,先自行垫资,收费问题之后再谈。

钱的问题算暂时解决了,接下来是选材。手头资金有限,为了选到性价比最高的栏杆,两位主任将小区门口五金建材门面跑了个遍,让每家提供一个费用、材料方案,逐一比对,最终选出。

费这么多功夫,就不怕之后业主不买账吗?“我们做了最坏的打算,实在不行,我们两人出这个栏杆钱,就当为小区做贡献了。”刘孟益斩钉截铁地说。

小区的灯亮了,业主的心暖了

就这样,在业委会、社区和区物业服务指导中心的共同努力下,淞亿小区的居民发现,曾经那个破烂不堪的小区在一点点发生着变化:前坪的栏杆装起来,孩子们在附近玩耍更安全了;小区内的路灯亮起来,居民们吃完晚饭能下楼散步了;小区进出口装上监控器,偷盗事件明显减少……

业委会还带领党员、热心居民一起清理楼梯口附近的废弃垃圾,将腐臭的淤泥挖出来。过去“捂着鼻子才能经过”的卫生死角被修整一新。

看着小区的变化,居民们对业主自治的模式开始认可。

“我们按季度收取自治管理费,每户每季度100元。第一次上门收费的时候,用了一个星期才勉强收到七八成。到了第二次收费时,不用我们催,居民们都主动扫二维码维信缴纳。”刘孟益称。

社区还将居民们组织起来,建立一个维信群,“一开始群里只有10来个人,现在大家伙都积极加入到群里,群里已有100多号人。”唐微曦说,大家对小区有何意见建议都会主动在群里探讨,业主之间的关系再也不似过去冷漠。

[案例二]20多年的老旧小区有了凝聚力

教师园一期,业主动手修整花坛

教师园一期,业主动手修整花坛。受访者提供

12月24日,醴陵市教师园一期,崭新的柏油路面宽敞干净,楼栋间的花坛里植被生长茂盛,进门口的空地上一套全新的健身器材正等待安装。

“半年前这里可不是这样,路面凹凸不平,到处杂草丛生,一到雨天便污水横流。”说话人是醴陵市来龙门街道四塘社区党委书记李红霞。

短短几个月时间,小区为何能发生翻天覆地的变化?

老旧小区多年无人管

建于2000年以前的教师园一期共有7栋房屋,属于当地教育系统内部团购房。当时的房屋没有物业管理,也无需缴纳房屋维修基金。在很长一段时间里,小区基本处于无人管状态,只有社区定期会派人来打扫下卫生。

2012年,小区试着找人来管理,但由于物业费长期拖欠,没过两年对方便打了退堂鼓,这里又进入“瘫痪”状态。

今年,在“城乡统筹,幸福醴陵”的口号下,醴陵市启动无人管小区业主自治试点,教师园一期被列入其中。

业主自治首先要有一名带头人。在社区和该市物管部门的协同指导下,小区成功组建业委会,有着领导经验的住户钟葡桃被推选为业委会主任。

自己动手 小区变美

既是带头人,就要为业主办实事,从哪里下手?

小区门口两棵腐朽的梧桐树首当其冲。“树干早就被虫蛀空内里,存在安全隐患。每到春天它们四处飞絮,还引来蛇虫进入小区。”多年来,两棵树是小区业主的心头之患。

钟葡桃带着小区业主,铲树根,清路面,几天下来,困扰居民们多年的问题迅速得以解决。

小区整治请人工,得花不少钱,怎么办?教师园一期的答案是:自己动手!

房屋顶楼漏水,钟葡桃买来防水材料,带领居民们自己动手。搬材料、运水泥,只剩最后一步请人安装,“别的小区请人要200元一天,我们请人就只要80元一天。”

楼栋间的花坛灌木丛生,业委会向当地园林部门讨来一批草皮。居民们自己动手清理垃圾,移除灌木,又将新引进的草皮覆盖其上,破败的小区重新“绿”起来。

铺路面,装监控,安门禁……一次次义务劳动不仅让小区变了样,也将业主凝聚起来。过去的“一盘散沙”变成“万众一心”。

哪里要改怎么改,业主自己说了算

自己动手自然更省钱,可自治总要花钱,这个钱怎么收?收了又怎么用?

“这些都由业主们自己说了算。”钟葡桃说,每每遇到问题,业委会便会将居民们集中起来,开会探讨。曾经柳絮飘飞的位置如今成了小区的露天会议室。小区存在哪些问题,要怎么解决?大家有什么意见建议?居民们在这里自己讨论投票拿主意。

在小区门口的阳光台上,业主委员会成员信息、电话全部公示,保洁保安维护费收支情况逐项列出,业主们一目了然。

小区还有了自己的业主群。“入群的业主按‘姓名+楼栋+手机号’进行标注。有什么事,大家都可以在群里留言。”李红霞表示。

“以前请物业公司,一户不缴费,其他人也有样学样不肯交。社区请志愿者来小区帮忙打扫卫生,不少居民都是一副‘事不关己’的模样。”住户陈先生在小区住了许多年,对于业主自治感触颇深:,“现在大家有什么事都积极主动帮忙,邻里关系更加融洽。”

【启示录】让业主自治当“管家” 无物业小区突围有路

近年来,我市将城市管理与旧城提质相结合,改善群众居住条件,优化城市发展环境。

其实,对于老旧小区治理问题,大家并不陌生。过去每年政府都会投入大量资金用于一批老旧小区改造,但由于小区自身缺乏内生动力和运营机制,钱投下去,很多变化只是暂时的。过了几年,该旧的旧,该老化的老化,小区还是没人管。

我市试水的无人管小区业主自治模式,由市物业管理部门和所属街道社区进行专业指导,以党建引领,群众积极关注参与,实现小区共建共治共享。政府职能部门的身份从过去主导者变成指导者,对小区采取以奖代补的形式,钱投得不多,效果却十分显著。小区业主从过去“被动接受”到现在“主动作为”,真正发挥起主人翁作用。

这个模式是可复制的。其关键是要发动业主,找到小区里的“带头人、热心人、领路人”。他们可以是老党员、退休老干部,懂政策、有时间也愿意为居民们做奉献。物管部门、社区街道运用政府资源帮助他们在小区中树立威望,并逐渐建立成熟的工作机制。有了造血功能,小区治理便水到渠成。(株洲日报记者 任远 通讯员/邢民)

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责任编辑:罗春娇
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