|
提起株洲商业，人们首先想到的是两个核心商圈，一是以服饰市场为代表的芦淞批发市场商圈；一个是以“株百”为代表的中心零售商圈。
随着城市旧城改造工程的启动，将有着几十年商业积累的两大核心商业圈推到了改造的前沿。株宾、中商、汉华、中鸿等项目是中心商业圈旧城改造的核心项目；金轮、金冠、汇金国际、大地、九天、江海等项目是芦淞商圈旧城改造的代表。还有处在两大核心商圈边缘的商业项目 （如富华商业广场和胜马可等）。
他们的开发建设，在未来的两年内，估计将有超过30万平方米的纯商业物业（不包括塔楼部份住宅、小户型，写字楼等）投入市场。无论从投资体量，还是从建成后的运营，无疑都是对株洲商业营销、招商、运营和产业升级（创新）水平的大考。
思考一：商业地产之舞如何调和城市经济、文化？
城市经济是商业地产发展最基本的支撑。换言之，商业地产脱离了城市经济，商业地产只是空中楼阁，毫无价值可言。商业地产的价值是与一个城市的经济与文化息息相关，一个城市经济的发展和实力情况，是决定商业地产价值的基本因素。
城市文化是指一个城市的商业文化、购物消费文化、休闲文化、城市个性文化等。一方面是浓厚的传统文化，经历了千年的发展和积累；另一方面是城市在建设进程中，将先进的文化理念、多元城市文化群落、国际现代文化融合其中，彰显现代主义的城市文化理念。城市文化逐步提升了一个城市的城市品位，增强了城市间的竞争能力，从而拉动了商业地产的发展，地产价值才能显现。
同时，商业地产的发展拉动了一个城市的经济发展，提升了人民生活品质，融入了新的先进城市文化元素，他是衡量一个城市经济和城市文化品位最重要的方式之一。
思考二：旧城改造，商业地产集中放量，是喜？是忧？
1、旧城改造、对改善城市环境、提升城市品位、提高人民生活水平和城市形象的角度来讲，肯定是一件好事。
2、株洲得天独厚的地理优势；中南最大的服装产业群；长株潭两型社会获批，商业地产抓住了大好发展的历史契机。
3、大型购物中心、商业街、专业市场、国际知名品牌连锁机构……等等各种形态商业的竞相面世，增加了就业机会和税费收入、给老百姓购物带来了实惠和享受。
4、商业地产诸多外来实力开发商加入，无论从开发理念、开发实力、经营管理，还是品质创新上，对株洲房地产行业开发整体水平具有推动作用。
但同时我们要看到，商业地产发展的不利方面：
1、集中大放量，市场是否有承载力。作为一个三线城市，百余万城市人口。在未来两年内，将有十余个商业楼盘，几百亿的商业物业集中推向市场，而且都聚集核心商业区。因此，商业地产的营销、招商、运营是所有开发商将共同面对的课题。
2、商业地产的开发期、培育期、成长期一般为5-8年，或更长，这与住宅地产短线投资，快速获利不一样，是一个中、长期的投资行为。他需要强大的资金实力或后续资金作支持。而受当今金融政策的影响，特别是对商业地产的开发贷款和按揭贷款的严格控制，无疑是对开发商资金实力、融资渠道的考验。
3、商业集中放量，行业竟争加剧，如何避免物业形态、经营类别的同质化；防止恶性竞争。这是政府、开发商、置业客户应共同思考的问题。
思考三：大商业、大流通的格局已到来，如何同生共繁荣。
1、政府加强行业领导，加大调控职能。
一是根据株洲发展战略、商业特点、人文特点等方面综合科学论证，制定详细的商业规划；二是政府牵头设立商业论证评估专家机构，加强项目的前期可行性论证，从项目的前期定位、建筑规划、经营业态、商业模式等方面组织专家进行评审、论证，从宏观上对商业项目进行引导；三是为保证商业健康发展，从开发商的项目开发自有资金、自有保留商业物业经营、招商运营等方面作出硬性规定；四是加大资金监管力度，从项目的开发建设、销售、招商、运营等方面进行全程监管。
2、成立商业开发联盟，共同拓展市场，避免恶性竞争。
以核心商圈为单位，开发商自发成立商业开发联盟。芦淞商圈以批发业态商业的项目成立开发联盟；市中心商圈则以零售、休闲、娱乐等业态的商业项目成立开发联盟。成立商业联盟有几个好处：一是定期相互沟通，从建筑形态、经营业态、目标客户群体、销售价格等方面互补，避免同质恶性竟争；二是联盟共同出资开拓市外市场，吸引外来资金来置业经商；三是共同制定本商圈内的行业规划，共同维护市场的培育与繁荣。
3、改善配套设施，优化环境，完善、扩大产业链。
株洲的核心商圈，配套设施已远远不能满足商业快速发展的需要，可利用此次旧城改造的机会，对已严重滞后的交通、卫生、物流、停车等配套设施重新进行规划建设，营造良好的购物环境。
利用芦淞市场的品牌影响力、商品辐射能力，开辟、完善、扩大其他产业的专业市场。
4、借助产业优势，提升城市文化，开辟商业旅游，寻求新的商业增长点。
以“服饰产业”为主题开展多种形式的活动（如博览会、高峰论坛），扩大影响力和知名度。总结成功经验。借炎帝服饰文化节，强化宣传，把她打造成为最具影响力的服饰盛会。
长株潭获两型社会改革试验区，三市一体化进程正在快速推进，可规划商业旅游试点，先在长潭两地开展休闲购物一日游，形成品牌、规模后，再向全省，全国推进；或将休闲购物旅游与株洲的红色旅游联姻，拓展新的商业增长点，来带动其他产业的快速发展。（李仁）
字体：大 中 小 | 
