解读“24号文”：形成住房梯次消费_房产频道

    新闻背景：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号文件，以下简称“24号文”）的出台，旨在大力推进我国城市廉租住房制度建设以及经济适用住房制度建设，以此解决我国城市低收入家庭住房困难问题。
    该文件出台的背景是目前日益高涨的房价已经严重影响到人们的日常生活，尤其是城市低收入家庭的住房问题，24号文的出台具有很深远的现实意义。
    24号文对城市廉租住房、经济适用住房等做了详细规定。以下是记者就人们关心的几大热点采访市房产局相关负责人所做的解读。

    关键词：廉租房享受人群

    主旨：24号文规定，“十一五”末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

    ★解读：从该项内容看，24号文对廉租房的覆盖人群范围有了进一步的扩大。我市在24号文颁布前规定的享受廉租房实物配租和货币配租的人群为城市低保家庭。我市准备在2009年前，解决人均住房建筑面积8平方米以下的城镇最低收入家庭住房困难户廉租住房问题。

    关键词：廉租房套型面积

    主旨：24号文对新建廉租房的套型面积做了新的规定，即“新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内”，并且规定“新建廉租住房主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。”

    ★解读：将廉租房的套型面积控制在50平方米以内，是与经济适用住房60平方米左右的套型面积适当区分，以便形成梯度消费，让买不起经济适用住房的人群去租住廉租房。

    关键词：经适房套型面积

    主旨：24号文对经济适用住房的套型面积做了明确规定，即“经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。”

    ★解读：将经济适用住房的套型面积控制在60平方米左右，也是为了形成梯度消费，让城市低收入人群可以根据自己的经济实力买到与自己可以支付的能力相匹配的房子，如果买不起商品房可以去买经济适用住房。

    另外，60平方米左右的套型面积也是为了限制以前出现的经济适用住房被富人买走的情况。因为60平方米左右的套型面积，相对于大户型产品来讲，舒适度差、容积率太高、车位少，这会让富人有所顾虑。

    关键词：经适房享受人群

    主旨：24号文对经济适用住房的供应对象做了明确的界定，即“城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接”。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。

    ★解读：24号文对经济适用住房供应对象的界定，使能享受经济适用住房的人的条件更加具体了。以我市目前的情况为例，申请购买经济适用住房的企业职工困难家庭应具备以下3个条件：具有本市市区城市户口5年以上；人均居住面积15平方米以下；家庭年人均收入低于5200元以下。在符合上述条件的家庭中，优先解决无房家庭和现有人均住房建筑面积低于10平方米的家庭。

    关键词：经适房上市交易条件

    主旨：24号文对经济适用住房的上市交易条件做了严格规定。文件规定了经济适用住房上市交易的两种可能情况：一是购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；二是购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。

    ★解读：经济适用住房上市交易的费用提高了。以我市为例，此前经济适用住房即微利商品住宅，其上市交易几乎没有限制，与其他普通商品住宅一样，购买后5年内转让，需要按转让额或评估价值缴纳5.5%的营业税及附加2%的个人所得税、1%的土地增值税和2%的契税（我市经济适用住房尚没有超过144平方米），5年后转让的则只需缴纳2%的契税和1%的土地收益金（土地收益金在办理国土证环节缴纳）。现在，如果经济适用住房要上市交易，则有比较严格的限制条件。