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今年房价走势强劲，老百姓买房赶早不赶迟。然而，面对房价相差不多的几个楼盘，市民却经常在选择时被蒙蔽了眼睛。
一笔帐算出大差距
有一个名词甚至经常被大家忽视--容积率。容积率不仅关系到开发商的成本，更与楼盘品质有着密切关联。通常所说的"容积率"，是指一个小区总建筑面积与用地面积的比率。就是这个小小的名词，可以让地段相同、价位相当的两个楼盘在品质上和成本上差距甚远。
纵观本埠楼市，在楼盘推广中大张旗鼓宣传容积率与建筑密度的，也就是屈指可数的几家。其中，惠天然·山水国际是比较突出的。笔者特意对其价格构成进行了一番调查。
因为其楼价领先，消费者只知其品质好，却往往并不知悉为何价高一筹，甚至不知道其利润比很多普通楼盘还要低。对此，惠天然·山水国际的开发商甚为苦闷。"不要说普通市民，就是我们公司内部员工，以前没有算过账，根本就不知道容积率与房价的关系如此之大。"该公司一负责人对笔者说。
惠天然的老总们给笔者算了一笔帐：把山水国际与其他容积率3.8，销售价格2700元/平方米的楼盘对比一番，利润与售价差距惊人。
以15％的利润为例，房价2700元/平方米可获利400元/平方米。但是，山水国际做不到，因为其1.6的低容积率，在同样的用地面积上，他比别人少建了一半多的房子。要想获得相同的利润，必须保证每平方米的利润达到900元。
因为低容积率，其地价摊到建筑面积中，每平方米要多摊近2.4倍。如果以80万元/亩的地价估算，容积率为3.8的楼盘建筑面积分摊地价仅为316元/平方米，而山水国际则高达750元/平方米。
还是因为低容积率，使得山水国际每平方米的成本也居高不下。建筑面积比别人少，而配套设施、景观工程却比别人多。在株洲，普通楼盘的配套设施和景观工程一般按100元/平方米（用地面积）计算就差不多了，在山水国际，这一成本高达200元/平方米以上。
同时，由于山水国际高品质国际化社区的定位，其楼盘的设计成本也因为低容积率，要高于一般楼盘大约在10元/平方米；建筑造价上，因为一楼架空层不能算销售面积，加上采用高档新型材料，也比别人高了大约130元/平方米。
这样一算，要想与3.8容积率的楼盘获得相等的利润，以及山水国际每平方米硬摊的地价和其它开发成本就高了750元，因此每平方米的售价要比别人高出1300元/平方米，也就是别人卖2700/平方米，惠天然就得卖到近4000/平方米。
"事实上，我们远没有卖得这么贵。本来比别人高一点，就已经有压力了，如果均价还高这么多，那我就没有办法卖了。算这笔账，也只是想让消费者知道山水国际的高性价比。"惠天然的老总们期待着市场的理解。
呼吁行业理性前行
既然低容积率费力不讨好，为什么还要这么做呢？只是企业发展战略定位不一样，一些企业着眼长远，以高品质高性价比的产品赢得未来。因为过高的容积率，必然造成楼盘拥挤，楼间距达不到要求，使低楼层的房间在采光、通风上受到极大的影响。同时，绿化面积也减少了。这样的楼盘，品质上也会大打折扣。因此有责任的开发企业应该多建经得起历史考验真正让人宜居的好房子。
株洲目前的高层项目容积率一般都在3.0以上，4.0的也不少见。市中心繁华地段甚至高达8.0的都有。笔者查阅了一些资料，在土地资源比我们更紧张的北京市，位于四环内的楼盘高层、小高层和多层占了大多数，容积率大多都在2.0以上。位于南三环附近的方庄区域楼盘，一般来说，5、6层的花园洋房容积率多在1.0-1.2之间，板楼在2.0-3.0之间，高层塔楼在5.0-6.0之间，别墅则大多低于1.0。而同样为地级市的宁波，多层容积率多在1.0-1.2之间，小高层、高层在2.0-3.0之间，目前市场相对出现的多为多层、高层混合型楼盘，容积率一般在2左右。以此对照，株洲目前许多楼盘的容积率大大超过了国内其他城市。
这是一对矛盾。土地价格不断走高，必然推动房价走高。但是，很多开发商房价上去了，容积率也不断增高，实际上又把房价中的土地成本降下来了。高容积率造成品质下降，却还在卖一样的房价，这就是房价中的"南郭先生"。
"造宝马车售价跟普通桑塔纳差不多时，你有什么感觉？低容积率高品质楼盘的利润在株洲根本敌不过高容积率楼盘！"这是一种行业的现实存在。价格不是唯一的，品质与价格相符，才是行业的应有之义。合适的容积率，不但要靠市场消费者逐渐认识它，也需要我们的开发商主动自觉把握好。
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