二看楼盘品质

    这几年，人们说得最多的是房价，政府调控得最多的也是房价。房价在涨，这是事实，但谁也不能否认，在房价上涨的同时，楼盘的品质在提升。

    上世纪末，株洲尚没有品质地产的概念。应该说，真正在株洲引入品质地产之说的是海创明珠花园，作为2002年湖南上海经贸周招商项目，其一登陆株洲便以 “来自上海的都市家园”阐明了项目所拥有的先进开发理念及高品质特性。2003年，海创创造了数个株洲第一：第一个将规划与景观同时进行整体设计；第一个不卖期房、只卖现房；第一个引入 “泛会所”；第一个建样板房。

    大量品质地产理念的引进和应用，成功确立了海创在株洲房地产业界的领先地位，也由此带动和提升了株洲房地产的开发水平和人居方式。从2004年开始，湘江四季花园、玫瑰名城、惠天然山水国际、珠江花园、珠江丽园、尚格名城、锦绣江山、庐山恋等一大批由株洲本土和外来开发商建造的楼盘不断冲击着株洲人的视觉，不同的设计理念、各异的建造特色使得参加 “美丽家园，和谐株洲”全国摄影大展的摄影家们都感慨良久。最具代表性的是山水国际，据说价格从年初的3000多元/平方米 （当时已经独攀高峰）直探年底的5000元/平方米。还有玫瑰名城，房价从2006年底的1900元/平方米窜到2007年5月的2600元/平方米，要买他们一套住宅还真不容易。为什么？品质高档，环境一流。

    再举一个例子。2007年10月26—29日举办的第七届房交会上，被评审为2A级住宅的经世皇城登记排号的就达300多人，还有百江明珠、嘉盛华府等项目，项目尚未开盘，趋之若鹜。可见，高品质楼盘已为株洲市民接受，有高品质作为支点的高价楼盘已为株洲市民认可。品质，已成为市民购房的首选；品质，已成为楼市发展的趋势；品质，已成为城市建设的要求。

    三看楼盘趋势

    关于2008年的楼盘发展趋势，我个人认为可以归纳为四个方面。

    楼市发展引领品质提升

    品质提升与住宅性能认定。虽然现在对楼盘品质没有一个绝对的评判标准，但根据我市的状况，住宅性能标准基本可以考量楼盘品质。所谓住宅性能认定，是将住宅的工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为5个方面评审。1A是经济适用型住宅，2A是舒适型住宅，3A是高舒适度住宅。

    品质提升带动房价上升。从中央到地方，一直强调稳定房价。我个人的理解是，稳定并不是要使房价下跌，它是针对房价上涨过快而言的，就是说房价需要稳定。如果房价涨幅低于我们的收入增长，低于我们的GDP，这是正常的，怕就怕我们的房价大大超过我们收入的增长。我估计近一时期房价还会涨。根据品质提升的趋势和株洲供求状况，今年的房价仍然是稳中有升，估计2008年我市商品住宅的均价在2500元/平方米左右，河西和芦淞区1815线段的均价会逼近3000元/平方米。

    品质提升引入住宅产业化。所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以达到 “节能、节地、节水、节材、环保”的目标。目前，我市的玫瑰名城等项目已初步进行了尝试，社会反响较好。我们有责任、有义务引入这项工作，引导行业朝住宅产业化方向努力，这也是整个行业健康、环保、可持续发展的必由之路，是优化房地产开发的必由之路。

    “试验区”获批助推大盘鼎盛

    去年12月14日，国务院正式批准长株潭城市群为 “全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，这无疑为株洲房地产的发展注入了更加强劲的动力，拓展了更加广阔的空间。

    第一， “两型”概念将促使开发商集约用地，节约能源，加速房地产产品更新换代速度。集新技术、新材料、新产品于一身的高端楼盘在今后一两年会陆续出炉。

    第二， “两型”社会加速了株洲城市的提质扩容。根据1月3日株洲市第十三届人大一次会议陈君文市长的 《政府工作报告》，今后5年要拓展云龙新城、武广客运株洲站、东大门、凿石山、新马、枫溪、渌口等 “七大片区”，建成湘江五桥、石宋大道、新塘路、田心立交、东环北路等重点工程。 “路修到哪里，楼建到哪里”，很显然，东环线、渌口新区和云龙新城将崛起为新的板块热点，已经开工建设的红旗北路嘉盛华府、莱茵小镇、红旗南路荷塘悦舍就是范例。

    第三， “两型”试验区获批无疑会受到意欲转战中部和已经落户株洲的外地开发商的高度关注。据我所知，去年被列为 “项目建设年”重点建设项目的麒麟国际社区已经在河西确定了近5000亩土地，还有不少企业已经储备了上千亩的地，大盘鼎盛将是2008年的写照。

    另外，大型商业楼盘在今年也会现房亮相，例如芦淞区的中央商业广场、九天国际、金轮时代广场、汉华国际、株宾花园、互仁城，荷塘区的沃尔玛等。

    政策从严加速企业整合

    2007年12月3日至5日，中央经济工作会议将实施10年之久的 “稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”，这将直接影响房地产企业的融资，加上一拨接一拨的土地政策，那些没有实力拿地、没有实力融资的房地产开发企业必然会被淘汰出局。同时，房地产融资渠道会得到拓展，房地产项目合作方式会增多，这也为政府主管部门监管带来新的课题和难度。另外，根据去年我市房地产市场专项整治活动中制定的注销一批、曝光一批、警示一批的政策，一部分无业绩、不诚信的企业将被惩治。

    保障性住房的建设将加大

    关注民生，已经成为从中央到地方各级政府工作的一个重心。市委、市政府明确，2008年，住房保障工作必须保证完成8万平方米以上经济适用住房新建任务，必须保证完成4万平方米以上廉租住房新增任务。今年，我市还将出台住房保障工作配套政策和实施细则，例如修改和完善 《株洲市经济适用住房管理办法》，继续实行经济适用住房货币化补贴，发放经济适用住房货币补贴600万元，补贴家庭330户。株渌路廉租住房70亩建设用地的征地拆迁工作也将在近期完成。

    住房保障的落实将真正实现住宅的梯度开发、梯度消费，即高品质楼盘由市场完成，满足中高收入者的住房需求，保障性住房由政府指导完成，解决低收入家庭住房困难。这种模式将减少市民对高价位楼盘的抱怨，为楼盘品质的提升奠定良好的市场基础，营造和谐的舆论氛围。