成交量下降引发促销

购房者的观望态度直接表现在住宅的成交量上。

来自佑威研究中心的数据显示，7月上半月的销售数据进一步下滑。据统计，上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。

从整个2008年上半年的数据来看，成交量只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半，成交量下降了50%。

市场人士认为，投资者观望的同时，供需的变化也造成了成交量的下降。佑威报告显示，5月一手商品住宅的供需比为1.28：1，6月为1.24：1，7月上半月为1.44：1。

5月份供大于求之后，部分楼盘开始降价促销。

杨浦的申润江涛苑每平方米报价从去年10月最高的25000元下跌到如今的19000元，跌幅达6000元，合生江湾与海上硕和城分别跌了2000元。普陀的中远两湾城也从1月的23000元跌到如今的19000元。就连北静安的君御豪庭也从2月的39000元下跌到如今的33000元，黄浦的上海滩新昌城更是从去年11月的36000元跌到如今的25000元，跌幅高达11000元/平方米。

远郊的华盛新苑从5800元跌到4800元，松云水苑从8500元跌到7800元，成功家园从6500元跌到5980元，华亭新苑从6500元跌到6000元。金地格森郡城、现代华庭、绿中海明苑、绿洲康城等楼盘都有不同程度的下跌。

“降价最有可能从挺不住了的小开发商开始，然后蔓延到大的开发商，于是出现普降。”薛建雄说。

不过，供大于求的状况或将改变，上海未来四年预计竣工面积将减少。7月17日，上海市公布2008－2012年未来四年住房建设规划（征求意见稿）。规划期内，上海新开工住房建筑面积约9300万平方米，竣工住房面积约1亿平方米，其中，经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。与2006年公布的《上海市住房建设规划（2006－2010年）》相比，新开工住房面积减少700万平方米，预计竣工面积减少2000万平方米，累计廉租房受益家庭增加3万户。

调整不会很大

据报道，深圳某楼盘的价格从最高时的13000元/平方米，下降到6888元/平方米，降幅高达47%，这从另一个角度说明了房地产的暴利。

“现在买的房子多为两年前开工的，当时拿的地以及其他成本都不是现在的价格。”薛建雄说，这些楼盘的定位原先就比较低，后来看到整个市场在涨所以跟着涨了，因此可支撑的降价空间还是很大的。

在紧缩性货币政策的情况下，开发商会不会因为资金压力最终步深圳后尘呢？

易居分析师付琦表示，所谓资金链问题实质上指的是开发商不断扩大所需要的资金。并未牵涉到生存问题。

付琦表示，一些大的开发商一方面资本市场可以发债融资，相关部门已经松开了政策。另一方面，银行方面对其也会比较“照顾”。另一部分开发商，如果不考虑扩张，“他们完全可以慢慢卖。”比如，万科“金色雅筑”楼盘、保利西子湾楼盘都坚决不降价。

除资金链外，何恩凯则分析了如下三个原因。

其一，上海的楼市自2005年2月份到2006年年底，一直处于调整之中，价格几乎没什么上涨。与此同时，收入的增长却是在10%以上。而深圳则不同，自2006年房价启动之后，是呈直线上升的形式，中间几乎没经过停顿。

其二，珠江三角洲的经济面临着转型的困境。原油价格的上涨、制造业面临的困境等等因素，都使珠江三角洲经济恶化。上海的区域经济同珠江三角洲的经济有本质的区别。

其三，国际投资最先进入的是上海，商务增长需求扩大，另一面也使对住宅需求的扩大。

尽管不会大跌，但是在上述接受采访的人士看来，上海的部分楼盘会有10%左右的调整，有的楼盘幅度甚至会达到30%。

“有很多楼盘是以高档楼盘为标杆而涨上去的，这部分楼盘都为中档楼盘，没有品质支撑。”薛建雄说。

万科:下半年依然紧贴政策走

东方早报理财一周记者/陈金艳

实习生/郑怡楠

作为中国房地产的龙头，万科最知市场冷暖。

近日，理财一周记者调查万科的现金流、上海土地储备、在销楼盘发现，虽然万科目前销售情况不如2007年火爆，但其在上海的房价并未出现下降，有的楼盘甚至还涨价。业内人士表示，在全国楼市低迷的大环境下，大企业受到的影响相对较小，未来万科在上海的房价应该和目前状况相差无几，不会出现类似深圳那样的大起大落。