去年12月，上海媒体有报道称：位于上海市杨浦区北端的新江湾城F地块，业内人士估计成交价格约在180亿元左右，将有望改写全国最贵地价纪录。

    就在国家统计局发布2007年国民经济运行数据的前一天，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让：铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折合楼板价（出让总价/总建筑面积）仅为7502元/平方米成交。

    从180亿到67.5亿元，这无疑是一次地价的大跳水。地价下跌给出了一个重要的信号——房价是否开始步入下跌周期？

    而在此之前，业内不少人之所以对房价保持坚挺抱以信心，主要是以地价的坚挺为依据的。“地王”的不断涌现所营造出来的面粉价格贵于面包价的现象，的确加大了人们对未来房价将持续上涨的预期。事实上，经济运行具有一定的周期性，住房作为经济体中的一个组成部分，它的走势同样存在着周期性特征。这一点是难以改变的。在过去的10年中，我国的房价处在一个上涨周期中，那么，这一上行轨道是否发生了变化呢？就房地产市场而言，当房价从上涨轨道步入下跌轨道的时候，它一般会呈现出如下征兆：

    其一，房价持续多年上涨，在上涨周期末期，房价上涨突然加速，涨速之快到了令人目不暇接的地步。购房者难以承受，民生压力日益累积。其二，投机者日益增多，从房价的推波助澜者变成购房的主体。其三，地价疯狂上涨，楼板价格远远超出周边的房价，即面粉价格远远超过面包价格，进一步推动房价上涨。其四，由于房价持续快速上涨累积泡沫，政府从民生和经济可持续发展的角度考虑，不断出台严厉的调整政策。尤其是促使银行提高贷款利率和首付，严厉抑制炒房等行为。并且，政府加大对社会保障性住房的投资力度。

    对比之下不难发现，这些特征完全符合我国房价的走势。2007年，深圳市房价半年的涨幅就远远超过了50%，其中，大部分是投机性购房，而且，“地王”在全国各地密集涌现。国家不断出台严厉的调控政策，并加大了实施住房保障的力度。

    因此，从房价的运行周期来看，地价的下跌乃是房价步入下跌周期的开始。它同样要经过两个阶段：第一个阶段，地价快速下降，一直降到低于周边房价的程度，即面粉价格首先低于面包的价格。第二个阶段，地价下跌带动周边房价的下跌，进而，为地价的下跌腾出更大的空间，在此压力之下，地价进一步下跌。这两个阶段相互交替，构成一个个小的循环。之后，地价回归到它本来的价值，房价也自动挤压掉其中的泡沫，逐渐在调整过程中探底、趋稳，等这一周期走完，再逐渐步入下一个周期。

    一些开发商希望抵抗这个周期。以地价为例，他们拿囤积土地不开发以抵御地价的下跌，等待下一个周期的到来。可我国法律明确规定，土地闲置满两年将依法无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。即使没有这些规定，在房价步入下跌轨道的时候，囤积土地的成本也是非常高的。别的不说，仅几十亿元的资金利息是多少？损失掉的机会成本又将是多少？

    地价的下跌是房价步入下跌周期的开始，而住房保障体系的完善可能加速房价下跌周期形态的完成。