作者：贾华杰

　　分析称，项目间多有重合致销售压力猛增

　　碧桂园控股有限公司(下称“碧桂园”)(2007 HK)发布最新公告称，“五一”节期间，碧桂园3天之内(5月1日-3日)共实现合同销售金额约9亿元人民币。这其中重庆长寿碧桂园销售合同达到1.58亿元。

　　即便3天之内狂销9亿元，但业内人士仍表示担忧。由于碧桂园楼盘与各地发展的保障房多有重合，想要完成今年320亿元销售的计划目标“难度仍很大”。

　　“重庆楼市成交量仍保持低迷，碧桂园的真实销售情况，仅靠合同销售额并不能说明问题，还要看最终实际回笼资金的情况。”有重庆地产观察人士告诉《华夏时报》记者。

　　业界担忧销售前景

　　一边在说，一边在做，碧桂园近期显得尤其热闹。

　　首先是4月21日，碧桂园董事长杨国强曾表示：“虽然北京、上海的楼价去年上升幅度大，但对比于香港楼价仍有一大段距离，加上宏调主要影响一线城市，二三线城市的楼价仍然很低，楼价仍有上升的空间。”

　　杨国强还指出，碧桂园购入地皮的每平方米楼面价低于300元人民币，成本所占的比例较小。加上集团着重投资二、三线城市，例如去年于重庆投资，当时平均每平米房价为2100元，现在房价已升至2900元，因此宏调对公司的压力不大。

　　而杨国强说此番话仅仅过了一天，碧桂园第一大股东杨惠妍便选择接下过了限售期的抛盘5000万股股票。

　　而“五一”期间，碧桂园更是表示，首次推盘，3天假期内，重庆长寿碧桂园项目实现合同销售约1.58亿元；同时，广东省项目也销售良好，其中广州碧桂园凤凰城项目3日内实现合同销售约2亿元。3天时间累计合同销售约9亿元

　　分析人士称，碧桂园这一系列动作是在给投资者对内地房地产政策对其碧桂园的影响吃定心丸。

　　但有观察人士并不看好碧桂园的销售前景。据了解，重庆长寿碧桂园的精装修预售价格在3400元/平米以上，毛坯房在2800元/平米左右。有多位重庆地产人士表示：“市场接受的可能性较小，可能还需要下调。”

　　这些重庆房地产人士并不看好碧桂园长寿项目的销售。“主要是重庆的楼市成交量急剧下滑，部分楼盘的月销量不足20套，长寿区的房价已经出现了下降的趋势。”

　　另有当地开发商对记者表示，碧桂园桃花新城项目所在的长寿区较市区较远，房价升值空间并不大。在碧桂园拿地之初，重庆方面计划将重庆钢铁(601005行情,股吧)集团整体搬迁到长寿区，但现在搬迁计划处于停滞状态。

　　对于上述销售业绩，分析人士还表示，即便在“五一”期间，碧桂园的真实销售收入达到了上市公司所强调的9亿元，但仍然需要上市公司最终确认这笔收入。“并且合同销售额还有许多可变的因素。”

　　而另有武汉碧桂园相关负责人在接受记者采访时表示，武汉项目的销售工作，因为受到楼市低迷的影响，已计划推迟此前制定的预售时间，“不排除降价销售的可能”。

　　“合同销售额9亿元，只是公司对销售现状的一个说明，并不确定最终有多少可以成为上市公司的实际收入。”碧桂园某香港公关人士在接受采访时表示。

　　保障房冲击资金回笼

　　市场担心碧桂园2008年的销售前景还有一个非常重要的原因。中国指数研究院副院长陈晟表示，2008年，在二、三线城市，地方政府推出来的经济适用房和两限房规划区域，与碧桂园在当地的项目多有重合。

　　“这将造成所在城市人群的消费预期的改变，保障性住房临近区域的交易量可能出现明显下滑，价格也将出现跳水。”陈晟对碧桂园在各地楼盘的销售前景表示了悲观。

　　按照上市公司的年报估计,第二季度，碧桂圆将在全国新推15个项目，预计可售总面积高达362.4万平米，而这些项目的总建筑面积将超过1247万平米。加上在售的17个项目，第二季度公司全国同步销售32个项目。

　　鉴于此，碧桂园正希望通过近期的集中预售来加快资金回笼。据记者了解，碧桂园将陆续有13个项目进入预售阶段，这些项目多分布于重庆、安徽巢湖、广东等省市。同时，碧桂园也把2008年的5月份，确定为销售冲刺的重要时间。

　　一直有消息称，碧桂园正筹措一笔3年期2亿美元(15.6亿港元)银团贷款，由中银香港出任安排行。这是继2月成功发行5亿美元可转债后，碧桂园的第二次集资行动。

　　“在2007年，碧桂园原来计划融资15亿美元流产，而这两笔融资远远不能满足现阶段碧桂园对资金的渴求。”上述分析人士说。

　　巨大的开工量使企业面临很大的资金压力。碧桂园总裁兼执行董事崔健波曾表示：“2008年，仅工程建筑费用预算便多达200亿元。”但碧桂园目前躺在账面上的资金仅95亿元。

　　另有数据显示，碧桂园2007年计划开工面积1500万平米，并且旗下各个项目从拿地到预售平均不超过7个月。但实际上，其在2007年实际开工面积仅1000万平米，为计划的2/3，碧桂园的存货周转率仅有0.42。