震灾变局 

　　地震延缓楼市复苏,投资投机需求大降   

　　“在今年通胀高企的背景下,广州楼价原本有希望在持续低迷之后重拾升势,但四川汶川地震延缓了广州楼市的复苏。”赵卓文表示,地震对广州楼市气氛产生了影响。现在大家的注意力都集中在地震消息,没有心思和时间来进行投资。 

　　地震打乱了人们正常的生活秩序、影响了投资行为。自5月12日汶川地震发生以来,广州楼市成交低迷与此有很大的关系。而要消化地震对人们心理的影响还需要一段时间。 

　　此外,值得注意的是,地震灾害更多的是改变了人们对房地产的置业价值观。事实上,金融手段已经抑制了房价的暴涨,购房者陷入集体观望。还有不少人在蠢蠢欲动,等待房地产市场的复苏。然而,汶川地震提醒人们,再优质的住房在这样的地震中也会失去价值,一般的置业者拥有更多住房的意义何在?这都是市场今后面临的问题。 

　　“地震对地产业影响最大的恐怕是造成人们消费心理发生变化。”业内人士分析,加之通胀、宏观经济等方面的影响,楼市需求减少难以避免。 

　　最近网上调查表明,有60%以上的民众宁可租房也不愿意自己买房,有51%以上民众不会进入房地产市场投资。从这一点看,地震打破以往住房投资的神话,使房地产投资者重新评估住房投资价值,加深了市场观望情绪,投资投机需求大为降低。 

　　房地产市场正经历近10年来最长的观望期,21世纪不动产高级分析师孟奇说,目前看这种观望态势不会发生大的变化。楼市主要受经济发展、消费预期和房地产自身规律的影响。汶川大地震不会是主导楼市转变的标志性事件。 

　　消费变局 

　　楼市整体趋势下降消费需求呈现分化 

　　近日,广州市国土房管局公布的4月份广州房价重返万元的消息,引起市场关注。10997元/平方米,一手住宅成交均价比3月大涨1681元/平方米,涨幅达18%!经过连续3个月在“9字头”徘徊后,广州房价重返万元,楼市真的回暖了吗? 

　　对此,市场的分析还是理性的。把4月房价放在去年至今的房价走势中看,数据显示,跟去年10月相比,整体房价还没回到当时的水平,所以并不代表市场回暖,而且楼市的整体趋势仍在下降。分析4月一手住宅均价上涨的内在原因,合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江、中原地产项目部总经理黄韬均认为是结构性上涨,是位于市中心,交通便利的高档楼盘的一个带动。像一些位于天河区、越秀区的高档楼盘,成交量大,从而拉动了整个房价的上升。 

　　赵卓文更直白地指出,尽管4月均价上涨,但成交的都只是高价位的楼盘,是高端物业的成交均价过万元。更关键的一点是成交量没有放大,赵卓文表示:“回暖的一个指标是成交量,现在的成交量只有40万平方米,是一个偏低的水平。而且一个局部成交的价格不能反映总体的价格。从广州市场看,至少要达到60万平方米的成交量才算是真正的回暖。” 

　　从区域看,房价的区域分化十分明显。如广州中心城区目前楼盘的价格基本企稳,但外围区域的价格则继续下降。白云区的很多开发商就表示,端午节期间会推出活动以及促销,以带动楼市。花都和从化两区新货中的洋房价格,都重新回归至“4字头”水平,折扣之后的少数单位不到4000元/平方米。这个价位已直接回归至去年年初水平。 

　　“价格始终是最大的竞争力。”广州中心区域的楼价在5月份回落后,表现出很强的承接力。黎文江说,中心城区,例如珠江新城、工业大道等,5月份有成交量的支撑,说明价格底线已经探明,继续往下调整的空间不大。 

　　戴德梁行研究部分析,在不同的市场竞争层面,消费需求的分化趋势已十分明显。在目前的淡市下,限价房对低价位的商品房的刺激性更加明显,会带动整个楼市价位的下行调整。而对于贵价盘市场,价越贵受限价房的影响就越少。 

　　从紧的货币政策,在今年依旧不会有大的改变。赵卓文称,现在有人说,2008年是“现金为王”年,对发展商是这样,对购房者也是这样。双方博弈,还将继续。6月的广州楼市,在层层迷雾中等待转机。 (本文来源：南方日报 作者：陈韩晖)