资金链多重考验：加剧行业洗牌

　　关键点：项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。

　　解读：第十六条对项目建设的开竣工时间做出原则上不超过3年的限定，第三十三条对未能按时开工的项目违约金作出约定，第十一条对土地融资加大了限制，第三十四条对项目投资总额也作出强制性规定。

　　影响预期：新版《出让合同》中有很多的条款都涉及到违约责任以及违约金的收取，甚至对项目的投资强度、投资总额也做出了具体的规定，这些条款不仅加强了对开发商的约束，更加重了开发商的资金压力。无形间促进了行业优胜劣汰的步伐，很可能带来新一轮的行业洗牌，行业整合。

　　对此，刘谠认为，“新版《出让合同》通过对开发商强制性条款的设定，将对规范房地产市场、挤压房产泡沫产生积极的作用，只有在规范市场竞争下，房地产市场才会长远地健康发展。从长远来看，新版《出让合同》对于土地市场和房地产市场的影响是积极的”。

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　　土地融资以小博大无机可乘

　　近年来，房地产市场存在着这样一种现象：受让人只缴了部分出让价款就分割取得了土地使用权证，而受让人再用该土地使用权证申请土地抵押贷款。这不仅给及时缴清全部出让价款埋下了隐患，也为开发商以少量资金囤积土地留下余地。新版《出让合同》条款的出台，将会堵上开发商只付小部分头期款就能取得土地使用证的机会，又一条融资途径的切断，将加剧行业的洗牌。

　　90／70政策再度强化

　　将房屋总套数和90平米以下中小套型商品房的套数写进土地出让合同，从政策层面来看无疑保证了中小户型的市场供给，将有利于拉开置业层次，让更多不同收入的人群解决置业问题。刘谠认为，这一条款对于开发商的开发行为作出了非常具体的规定，充分体现了国家想把相关政策落实到每一宗具体的土地开发项目的决心。不过，也有开发商指出，在实际操作中，开发商采取很多的手段来规避90／70的政策，比如说将多套小户型打通变成大户型等等。所以这一条款的实际效果还要拭目以待。

　　“环境牌”不能随意打

　　关键点：本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。

　　政策解读：对于住宅用地，国发3号文则要求必须将最低容积率限制写入出让合同。新版《出让合同》规定，在签订合同时，出让人和受让人按照出让宗地的规划条件填写出让宗地的主体建筑物和附属建筑物性质、建筑总面积、建筑容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率和其他土地利用要求。受让宗地用于房地产项目建设的，建筑容积率、建筑密度要同时填写最高限指标和最低限指标，即“不低于××不高于××”。

　　影响预期：“以前的一些规定中，都只设定了上限，这一次之所以加上下限，其目的，还是为了提高土地的利用率。”刘谠说，要提高土地的利用率最简单的做法，就是多盖房子，之所以设定下限，实际上为了避免一些浪费土地的行为。

　　在以往的实际开发过程中，因为没有对建筑容积率、建筑密度的下限设置，开发商会通过降低容积率，增加绿化和景观的面积等种种手段，利用“景观”牌来提升楼盘的品质，提高产品的售价。这样虽然开发商获利丰厚，但实际上却存在着浪费土地的情况。下限设置后，想要随意增加绿地，打“景观牌”的这一做法将大大受限。就加强土地管理而言，容积率、建筑密度、绿地率的双限，有利于集约节约用地，有效堵住这种浪费土地的漏洞。同时，如何在有限的空间里，做出更好的景观，营造更好的环境，这也是对房产地开发商们提出了新的要求。