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《孙子·势篇》中“如滚圆石于千仞之山者，势也。”就是说，顺应了兵势，像从高山上向下滚石头一样容易。
这里，我们可以把“势”理解成时势、形势，即大环境、大气候。
2008年，荷塘区商业风生水起，地产势头强劲，“商业向东，宜居向东”的时机已经到来；长株潭两型社会改革试验区获批，三市融城，荷塘区的区位优势显现；株洲市空气质量最好的区域；这就是我所说的“顺势”。
顺势而生，十多家实力开发商聚集，二百余万方开发面积上演大东城。由于荷塘区地理位置、交通构架的特殊性，一直以来荷塘区地产的购买群体仍以区内市民为主。而现在如此庞大的市场，仅依靠区内二十余万城市人口，是远远不能消化的。
荷塘区仅凭借上述的良好发展势头，要实现大东城地产突围，还有一定的难度。笔者认为：要实现突围，就必须实现开发商与购房者、开发商与政府、购房者与政府相互之间都能体现各自利益的平台和渠道，市场才能健康、平稳发展。其实，也就是政府与开发商如何根据荷塘区特点，营造一个适合目标客户群体宜居的条件、环境与氛围，这就是我要说的“造势”。
一、突破交通瓶颈，建立良好的交通格局。
由于荷塘区所处位置的特殊性，一是铁路将荷塘区与株洲市阻隔开，造成荷塘区与其他各区连接的交通构架较弱，仅有新华路与市中心、天元区相连；合泰街、红港路与芦淞区相连；响田路与石峰区相连。二是从荷塘区运行到各区的城市公交车次少、车辆小、线路运行时间长，从而影响了荷塘区与其他区域的城市公交运行相对不便捷。只有建立了良好的、便捷的交通格局，才有可能将其他区域的居民吸引到荷塘区置业、居住。
二、细分市场，做好产品创新。
纵观株洲楼市，发展强劲是天元区与芦淞区，是品质楼盘的聚集地，是株洲楼市价格的领跑者，以中、高端客户群体、投资业主为主。而作为楼盘开发后起之秀的荷塘区，凭借多个大型品牌零售商家的进驻、空气质量、发展前景等宜居条件，应是中端客户群体、终级置业群体的首选之地。
荷塘区聚集十多家开发商抢滩市场，客户竟争激烈程度可想而知，开发商只有通过楼盘位置、自身特点，寻求差异化；通过对客户的需求细分研究，根据目标客户群体的年龄、收入、职业等方面进行分析，了解他们对房子的要求和价值关注点是什么，从而提供相应的产品，以适应消费群对住宅产品需求的多元化。
三、将“资源节约型”与“环境友好型”融入到项目开发当中。
长株潭获两型社会改革试验区，资源节约型和环境友好型将进入实质性的阶段，而荷塘区作为融城的前沿阵地，建设资源节约型和环境友好型的产品是必须。如何利用此契机，大力发展，寻求突破，将其融入到产品制造和项目建设之中？笔者认为，可以顺势从以下几个方面寻求突破。
1、项目定位，走“实用生活”的道路。将“实用的户型、实用的面积、实用的配套、实用的品质”的理念始终贯穿项目定位中。在项目定位时，有部分开发商有几个误区是与资源节约型相悖的，表面上是可以实现利益最大化，而实际上得不偿失。
一是在项目定位时，不是以市场定产品，而是以容积率来定产品，为追求容积率最大化，而忽视了与市场需求相对应的产品户型设计。总认为：在一定面积的地块上，开发面积越大，单位面积的土地成本就分摊越少，利润就越高，但没想到所开发的户型与面积与市场需求不相适应，而造成产品积压，最后只有通过降低价格和增加营销成本来平衡。
二是在做项目配套时，不根据目标客户的消费能力、习惯的需求，盲目的上与项目不协调的配套项目，如：供暖、供热、纯净水等等。这样既增加了客户的购买成本，同时也为以后的运营、物业管理增加成本。
三是在楼盘品质建设上，认为种植名贵树木、建设华而不实的会所、设置大量的游乐设施等等，就是提高了楼盘的品质。而忽视了人与自然、建筑与人、建筑与环境、管理与品质等方面的和谐、协调和统一。
2、开发建设，走“低成本控制”的道路。成本控制是项目开发实现利润的基本保证。成本控制应结合楼盘品质、建设周期、工程管理、新材料、新技术等方面进行平衡，而不是一味的走低成本和偷工减料的路线，而应通过专业化、模式化、制度化、管理化来实现。只有将项目开发成本降到最低，产品才有市场竞争力。
3、政府引导、牵头，建设公共休闲区。为了避免各楼盘都重复建设会所、游乐休闲设施，使用率都不高的现象。可由政府牵头在楼盘和人气相对集中的位置统一建设；或政府引导相邻楼盘在设施建设时，楼盘设施差异化，相邻楼盘业主可相互使用，以提高设施的利用率，避免造成闲置和资源浪费。同时，也增强了居民之间的和谐、交流和沟通。
上述观点，只是笔者多年从事房地产行业以来，对株洲房地产市场的认识，所作出的一个浅显的判断。同时，株洲房地产市场正处在“供不应求”向“供求平衡”转变的阶段，要实现大东城房地产有顺、健康的发展。首先，政府层面应为荷塘区营造一个宜居的环境创造条件，让更多的区外购买群体来置业。再者，开发企业只有认真、系统、科学地调研消费人群，理性、人性化的细分需求；推进低成本模式化的开发。为不同的消费群体，提供创新型的、实用型的多样化住宅，这才是开发企业和最广大消费群的真正双赢。 (李仁）
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