记者日前从长沙市房产局获悉，今年上半年，在宏观调控政策持续加压的情况下，长沙房地产市场面临严峻考验，商品房市场出现“供升销跌”：上半年预计完成房地产开发投资约195亿元，与去年同期相比增长约30%，占全市固定资产投资27%以上；商品房施工面积约3800万平方米，其中新开工面积1040万平方米，竣工面积约320万平方米，与去年同期比分别增长约44%、102%、9%。上半年全市累计批准预售561.97万平方米，同比增长56.96%；实现商品房销售面积347.74万平方米，与去年同期相比减少22.89%。虽说一方面是开工面积和批准预售面积大幅增长，另一方面销售面积下降，但相关研究机构认为长沙楼市目前处在健康发展状态，预计后阶段调整的幅度将不会很大。
上半年
特点一 商品房同比销量下降22.89%
今年上半年，全市商品房累计批准预售面积相当于2005年全年批准的预售面积之和。从批准预售数据来看，除天
心区、芙蓉区外，其他各区商品房批准预售量同比增幅超过70%，特别是开福区，批准预售量达到去年同期的2.2倍，楼盘出现集中上市。
而销售却呈减少态势。上半年同期商品房累计销售347.74万平方米，同比减少22.89%，销售金额为141.54亿元，同比减少0.7%。具体到各区，全市仅开福区为正增长，其他各区销售量均有不同程度下跌，其中岳麓区、芙蓉区同比减幅较大，达到30%。
由此看来，巨大的上市量对应着减弱的销售量，使长沙房地产市场面临的挑战和压力日益增加。
特点二 房价涨势陷于停滞
今年上半年全市商品房均价为每平方米4410元(其中商品住宅平均售价为每平方米3978元，商品房非住宅平均售价每平方米6402元)，与去年同期相比每平方米上涨1132元。
分区来看，今年上半年芙蓉区商品房成交均价最高，均价为每平方米4766元；开福区商品住宅成交均价最高，均价为每平方米4203元；岳麓区商品房、商品住宅成交均价最低，均价每平方米分别为3786元、3474元。
从单月房价来看，上半年商品房价格在4月达到最高点；而商品住宅均价则从去年12月达到每平方米4055元后，单月均价一直稳定在每平方米4000元左右，房价涨势陷于停滞。
特点三 120至140平方米户型最走俏
上半年住房供应套均面积为104.87平方米。从各户型供销结构来看，120至140平方米的户型依然是销量最大的，而60至90平方米的户型紧随其后，成为全市供应量第二大户型区间。
从上半年实际销售价位段来看，售价每平方米3500元以下套型销售比例大幅降低，比去年同期减少40.17个百分点，目前仅占所有销售比例的32.85%。每平方米3500元以上的商品住房目前占了60%左右，其中每平方米高于5000元的高档套型销售比例较去年同期增长15.88%，这主要是受开福区市中心地段高价楼盘大量成交影响；其次是每平方米售价4000元至4500元的套型，同比比例增长达13.83%，这也是目前长沙商品房普遍成交的价位段。
下半年
预测一 商品房将形成供应新高峰
长沙市房产研究中心的分析认为，随着近3年来的商品房新开工面积逐年增加，今年或将形成史上新的供应高峰。预计今年下半年市场还将持续放量，全年商品房批准预售面积有望突破1000万平方米，刷新去年937.49万平方米的纪录，达到新的供应高峰值。供应量的剧增必将给市场销售带来巨大压力，短期内市场将存在供需结构失衡的可能性。
随着市场放量的持续增加，下半年商品房价格将保持平稳，涨幅趋缓。具体来看，随着市场供需结构的变化，消费者品位的提高，房价的区域性和品质化差异也将日渐显现。在生活配套设施完善、交通便利的中心区域(如芙蓉区)，市场需求大而未来供给有限，房价水平将保持在高位运行；而在部分区域(如岳麓区)，由于存在大规模放量且产品同质化较高的现象，房价增长将呈现放缓趋势。
预测二 “价格角力”或将打破平衡
年初以来，受深圳等外地房价下降的影响，长沙一些潜在需求者，特别是经济实力有限的需求者，观望情绪较浓，长沙房价未来走势如何？长沙市房产研究中心认为，长沙在去年并未出现像深圳那样“一日一价”的局面，因此房价下降的空间不大。现阶段除极少部分开发商有优惠促销的意向外，大部分开发商依然按兵不动，静观市场变化。预计下半年，如在中央没有相关政策出台的情况下，开发商与购房者仍将处于角力状态。而随着供销比差距的拉大，或将推动开发商有所行动。
今年上半年的销售量与去年同比有所减少，月均不足60万平方米的销售面积与月均90万平方米的供应量相比，供大于求的矛盾比较明显。长沙市房产研究中心认为，在这样的形势下，开发商很难不作出反应，但即便如此，因市场刚性需求的逐步释放，预计其调整的幅度将不会很大。
预测三 中长期市场向好态势没改变
“两型社会”建设将使长沙迎来新的城市建设高峰，各种配套设施得以加强与完善，从而使部分消费者的住房心理范围逐步放宽，进而推动新城区、城郊接合部住房消费需求的大幅上升。同时，综改区的创新机制，还将增加开发商的市场预期和信心指数，从而吸引更多的地产资本进入，引发新一波的地产开发热潮。从中、长期看，市场向好的态势没有改变，住房消费需求将逐步释放，市场将步向明朗。(注：本文中部分数据由长沙市房产研究中心依据统计局已发布的1-5月相关数据推算，实际数据以统计局发布的为准。)
