3月22日，远在北京的潘石屹，以一次关于楼市“百日剧变”的论调，掀开了2008年中国楼市悲情剧目。惶恐，悲壮，壮士断腕的“惨烈”，似乎在一时间，楼市的低潮已成为一种集体性行为。 

　　7月21日，长沙市政府出台系列政策，力图在破解住房保障悬疑的线路图中重建楼市场新的供需结构。之于整个中国楼市，作为中部地区长沙的地产试验，或许能够为大部分的二三线城市提供一个典型性样本。 

　　“这次的政策，不能简单地认为是一次政府救市的全面推进。”长沙市政府一位接近高层的人士如此说。在他看来，此轮政策的重点倾向，是对于中低收入阶层的住房问题解决的模式创新，这是一次有重点、分类别的住房保障悬疑破解。 

　　指向有层次的住房保障 

　　“将经济适用房从实物配租转变成明补的货币补贴，而对于廉租房这块，则加大了保障力度和覆盖面，真正形成阶梯形的住房保障体系。”按照政府的思路，安居工程将包括旧城改建、特困企业住房解困计划、健全完善保障性住房准入和退出动态管理等，仅2008年一年，政府就将为1.2万户符合经济适用房申购标准的家庭提供购房补贴。 

　　从文件涉及的内容来看，此次长沙市政府出台的文件核心在于“市潮和“保障”两块。针对“保障”部分，全面实施安居工程，在三到五年内全面改造1000万平方米棚户区，实现人人享有住房保障、家家拥有一套住房的目标——在这之中，经济适用房的货币化和廉租房的标准提高，成为最大亮点。 

　　市场方面，政府在减免多项房地产税费的同时，对于二手房交易税费实行补贴——二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%。购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴。在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。 

　　重建楼市供需结构 

　　经济适用房货币化，促进的是楼市生态链的最底层需求。二手房税费的退税节点，在换房阶段，促进的是中端二次置业的中间层需求——这最终指向的，是一个阶梯式的发展脉络图。“这次政府的政策，将是市场与保障两条腿走路，关键是保持长沙市房地产市场的稳定发展，避免大起大落。”长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松说。“不能否认，长沙市场的骤然冰冻，是长沙市政府出台此次政策的根本原因。”有业内人士如此认为。事实上，坊间共同的一个观点是，这或许是一次关键时刻的出手。 

　　“这显然不是针对哪个环节或者哪个群体的一次独立性事件，而是政府对于长沙市整体房地产市场的一次全面梳理与重建。”标志·商务中心营销总监朱薇安说，“从这次政策上来看，对于长沙楼市的积极影响肯定是很大的，包括对于房地产商的程序精简和税费减免。”“如果按照1.2万户平均每户90平方米的购房需求来计算，需求量可以新增100万平方米。”中隆国际·御玺营销总监李迎霞称。更深层的影响在于政府对于需求的良性循环系统重建。不夸张地说，需求面的良性互动，是政府期望达到的最根本目标。 

　　[记者观察] 

　　长沙模式，地方政府救市方向 

　　当7月21日长沙市政府抛出“健康发展房地产四条意见”，便注定这个因天价地王而“震撼”全国的城市，又将以先锋的姿态，站在中国楼市的风口浪尖。 

　　在“断供论”，“暴跌说”论调中，在救市与否的集体性讨论中，长沙市政府悄无声息提出“健康发展四策”，这显然是一件需要勇气的事情。在当前各地楼市持续低迷，市场观望情绪蔓延的楼市语境下，长沙市政府的雷厉风行，无疑在舆论的定义中，划归为地方政府“救市”佐证。 

　　站在整个中国楼市层面，以“整体解决方案”为实质的长沙模式，无疑是在现实的市场状况中，寻求的一种平衡与突破。 

　　何为长沙模式？长沙政府的思路是，通过补贴和经济适用房货币化，促进楼市生态链的最底层需求；在换房阶段实现的二手房税费退税，促进的是中端二次置业的中间层需求。 

　　有人说，这是长沙市政府的一次“鸡血救市”，也有人评议所谓救市，大可不必。我们无法回避，政策实施的利好信号；但仅仅认为这是一次既得利益集团的话语胜利，显然有失公允。从这次颁布的长沙新政不难看出，保障与市场，政府两手抓。“廉租房扩大覆盖面，提高补贴额度，经济适用房货币化，扩大覆盖面。安居工程与稳定市场的两大政策结合，最终解决的仍然是大多数低收入者的住房问题。”长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松如此言。 

　　在这种复杂的政府与市场语境中，长沙市政府无疑正在进行一次颇具风险的政策试验。按照南方都市报某房产记者的观点，“在全国楼市焦点之外的二线城市进行这次救市的政策试验，对于中央政府和地方政府而言，成本都是相对较低的。”对于长沙而言，整体市场需求的激活，迫在眉睫。而之于整个中国楼市，作为中部地区长沙的地产试验，或许能够为大部分的二三线城市提供一个典型性样本——毕竟，不是每个城市都如深圳一般，在大起大落中见证地产的跌宕起伏。 文/记者文洁 

　　[交锋] 

　　乐观：低端市场利好 

　　“此次政策出台的初衷在于用市场手段促进安居工程的实施，从直接效应来看，首当其冲是低端市常”湖南绿城总经理助理祝海说。根据经济适用房资格及购买群体特点，对于低端市场的利好显而易见，这些消费将直接指向小户型和郊区低价住宅，或许正如祝海所言，“这对于河西、南城、星沙、北城等价格在3000元/平方米左右的楼盘无疑将是一剂强心针。”只是，低端市场的繁荣将形成向上的传导效应，带动整个楼市的回暖？但这是否会使长沙楼市走向另一个极端？ 

　　谨慎：供需仍将失衡 

　　“就此认为长沙楼市前景乐观，是不明智的。”万象新天营销总监莫登渝说，目前最大症结在于供应量过大，产品同质化竞争严重。“新政侧重的，是低端市场解决居住基本需要，而目前的长沙市场，开发商瞄准的更多是中高端产品，就算这部分低收入者全部都来买房子，需求与供应依然是失衡的。”莫登渝认为，新政更深层的影响，在于对于楼市供应结构的重建。“对于开发商来说，如何挖掘新增的这部分低端客户群体需求，制造符合他们需要的产品，才是应对低迷市场，进行差异化竞争的解困方案之一。”