作者：吴丽华

　　二手房市场正进入全面调整期。8月上海二手房价格指数公布，较7月环比下降 11点，跌幅为0.45%。这是上海二手房指数自2006年10月以来，历经22个月上升后再度出现下跌。但是，专家又称房价下跌数据不代表上海楼市整体水平。(见9月9日《新闻晨报》)

　　房价的升降，始终牵动着民众的神经。然而，这种升降，又往往扑朔迷离。官方的数字明明显示它降了，专家却说它"并不代表上海楼市的整体水平"。许多上海的网民就说，"在上海10年了，只看到报纸上写房价多少，自己住的周围，房价从来没感觉到跌过。"真是言人人殊。对房价的判断，从来都是众说纷纭，莫衷一是。

　　不过，客观地讲，房价确实是下跌了，这一点不容否认。上海二手房指数办公室认为，自去年四季度以来观望情绪持续未退，成交量逐渐萎缩，导致抛盘大幅增加，而同期市场承接能力较弱，无法继续支撑高位盘整的价格，因此价格开始出现下跌。此外，由于一手房价格的下调，二手房价格压力明显增加，降价出售量增多。一些板块出现了一二手房倒挂现象，从而"拖累"了二手房价格一块下降。——应该说，这些分析并不高深，它其实只是对当前房市现状的一个客观陈述。那么，二手房房价走势如何？它还会继续走低吗？谷底在哪里？要持续多长时间？

　　要回答这些问题，当然不能局限于一时一地的状况。在房市的起伏升降中，深圳与上海有一些共同的特点。上海市二手楼历经22个月上升后再度出现下跌，而深圳二手房网发布的8月份二手房研究报告表明，深圳二手房均价强劲回升两成。二手房网研究人员余晶晶表示，经过大半年的调整，二手楼市也逐渐步入一个比较平缓的通道，此时二手房源的大量入市对未来市场回暖是一个比较积极的信号(9月9日《南方日报》)。两相对照，一升一降，说明什么？在我看来，因为更靠近香港等地理位置的缘故，深圳房价的市场反应，其节奏要比上海快。上海现在的房价应该是在高位小幅震荡。而这个阶段，深圳已经经历过了。

　　毫无疑问，二手楼市必然会受一手房市的影响，但我认为，这种影响十分有限。首先，随着市中心空地的日益减少和阙如，二手房的地理位置优势愈发显得不可替代。其次，在诸多建筑成本中，地价、建筑材料与人工的价格，也必然会与时俱进。它无论如何也不会退回到上世纪80年代或90年代的水平。虽然旧房有折旧一说，但折到最后便物极必反，它会成为旧城改造之后的新房。因此，二手房占尽天时地利与人和。只要生活在继续，它就会水涨船高，老而弥新。所以，上海二手房市的小幅震荡，是房价在价值规律作用下的理性回归。它不会大幅走低，因为它本身就没有多少泡沫。除非二手房房主急需钱用，需要马上变现，否则，房价低到一定程度，业主完全可以不再出售。而房市的需求却是刚性的。因为，中国的城市化进程不可逆转。从这个意义上讲，期望房价大跌是不现实的，鼓吹房价大跌也是不负责任的。