求生

抛盘、结盟、走人

今年前三个月，在香港上市的40家大型内地（包括有内地业务的）地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐等在内的知名公司，平均缩水幅度超过40%。而内地地产股也同样遭遇市值平均缩水超过15%。与去年春风得意的大举增发不同，今年前三个月鲜有房地产企业实现增发，去年IPO和增发的房地产企业中，如今“破发”者不少，且不乏行业龙头。资金压力将成为开发商在2008年的最大难题。

在这一轮房价调整风潮中，广州房价的下降被认为“货真价实”。

一位熟悉广州房地产市场的房地产人士向上海证券报记者透露，目前广州众多中小房地产项目在寻找接盘人。“现在排队等待和万科这样的巨头洽谈收购事宜的企业为数不少，有些甚至愿意打折出让。一些开发项目表面上名称未变，但已经通过内部股份转让的方式引入了新开发商。”该人士称。

一个值得关注的大型项目，是去年9月份由富力地产和合景泰富以46亿元拿下的广州猎德村项目，至去年12月，项目又引入香港最大的地产公司新鸿基。虽然两公司对外宣称，引入新鸿基是因为新鸿基有商业地产操作的经验和能力，但业内人士认为，资金压力仍是富力此次引进新鸿基的重要原因之一。

分析人士指出，富力与合景泰富在此地块上的全部成本将接近100亿元，且开发周期较长，加上去年起银行对开发商银根持续紧缩，公司资金压力不小。而富力地产回归A股融资的事宜虽然从去年年初就已经启动，但目前为止还是没有通过核准。

恒大的“重压”项目也为数不少。今年1月，恒大以41亿元拿下广州员村地块，刷新广州“地王”，项目折合楼面地价13016元/平方米。而根据合同规定，恒大2个月内要交10个亿的土地出让金，半年内（即7、8月间）要全部付清该笔土地出让金。

“以楼面价占比销售价40%的平均水平计算，恒大员村项目销售价格要卖到3万元左右。”合富辉煌首席市场分析师黎文江称。但根据目前市场情况，比员村地段更佳的珠江新城保利心语售价在18000-20000元/平方米。

对于恒大是否可能借鉴富力，为大盘寻找合作开发者，一位接近恒大的地产界人士称，目前没有消息显示恒大已经在寻找战略合作伙伴，但不排除未来可能采取这种模式。“在资金需求巨大，市场风险较高的情况下，寻求战略联盟是不错的出路。”该人士称。

众多地产企业或抛盘套现，或寻找合作者，或降价销售，惟一的原因是资金饥渴。

2007年，曾经被视为地产企业上市增发的黄金年。截至去年9月，内地地产企业仅增发一项就筹得资金266.33亿元，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。碧桂园、SOHO中国等纷纷赴港上市，屡屡创造融资新高和首富神话。

然而，到了2008年，情况急转直下。万得数据显示，今年前三个月，在港上市的40家大型内地（包括有内地业务的）地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展、合景泰富、雅居乐在内，平均缩水幅度超过40%。而内地地产股也同样遭遇市值平均缩水超过15%。

与去年春风得意的大举增发不同，今年前三个月几乎鲜有地产公司实现增发，去年IPO和增发的房地产公司中，如今“破发”者中也不乏行业龙头。与此同时，中国证监会公开表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的地产IPO计划，将不予核准。

“境内外IPO融资途径越来越窄，国内银行对开发贷款几乎叫停，开发商今年遇到了前所未有的资金寒冬，或抛盘套现，或找合作伙伴，或卖项目走人，开发商出路无它。”一位香港市场投资分析师称。

“资金压力将成为开发商在2008年最大难题，百日之内，房地产企业将发生剧变。”潘石屹这一判断在近期成为市场热传的观点之一。他指的剧变是大量中小企业的倒闭，大型企业对中小项目的吞并整合，以及开发商在部分区域的抛盘套现。

“而如果开发商在资本市场融资受阻，即便是万科也不可能再通过大举增发套现来收购项目。那么，谁来接盘这些项目呢？”一位北京地产商质疑道。