今年出现的任何一种营销花样，目的都很明确，就是尽可能地套现。由此表明，“快跑”已成为时下开发商的普遍心态。业内人士认为，购房者观望情绪不减，而地产宏观调控丝毫未现“松动”，这让开发商更加不乐观。
手中有地的开发商，大部分的开发资金来源于银行。由于银根紧缩，开发商不得不面对资金最紧张的时刻。一方面使开发商的银行贷款越来越难；另一方面，操作项目需要的资本金也进一步提高，对房地产企业形成了两方面挤压。更紧迫的情况是，目前银根紧缩不仅没有松动迹象，反而有加严之势。在端午期间，国家再次提高银行存款准备金率，房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%以上，开发商由此深陷“资金门”。既然“开源”不成，开发商唯有“节流”，快速销售向市场要钱。即使一些资金并不太困难的企业，也在加快楼盘销售速度，以加速资金回笼，备不时之需。
继土地大限之后，此次针对金融系统的宏观调整再次让开发商如履薄冰，出于自救，不少开发商绞尽脑汁，推出致命“七招”，用以击退消费者最后的心理防线。网易房产记者，总结如下：
第一招：跳楼甩卖 京城惊现7.5折
为庆祝公司20周年庆，夏威夷北岸于6•13-6•15推出特价房活动，老客户再次购房可享受7.5折优惠。目前在售房源4300元/平方米起价。
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞也向记者表达了同样的看法，“在当前的市场环境下，这就是开发商与市场的博弈，在房地产行业洗牌中，会有重组、并购，而大幅的降价、打折是其中的一个表现。”
楼盘优惠已成为今日促销惯例
第二招："架空"房贷新政 ”零首付”、”分期首付”现身
“首次置业者可以支付二成首付款，剩下的一成由开发商先行垫付，而且这种垫付是免息的，购房者最迟1年内付清。”广州某项目售楼人员告诉记者，“这种做法主要是为了方便一次性拿不出三成或四成首付款的购房人，可以使他们在资金紧张的时候有所缓和。”
光大地产某位负责人表示，分期首付的做法是不同开发商针对不同楼盘、面向不同客户群体推出的正常促销手段，对于购房者来说，可以降低门槛，便于中低收入购房者资金周转的需要，但是楼价才是真正影响市场的决定因素。
风险提示：银行业内人士表示，贷款合同最终产生在银行与客户之间，虽然部分首付款由开发商先行垫付，银行放贷比例并没有发生任何变化，但是购房者一旦因为经济困难造成断供，由此产生的风险将由银行承担。
第三招：变相违规 "共同贷款"挑战政策盲区
在第二套房贷政策违规现象最为严重的深圳市，地产中介为了拉拢客户， 采用“共同贷款”的方式帮助名下已有按揭物业的客户享受首套住房的按揭政策。
6月11日，记者在对京城各中介及开盘项目的暗访中发现，“共同贷款”也普遍存在。据了解，所谓“共同贷款”就是指，已有按揭在身的购房者为了获得首套住房按揭利率，联合一位尚无按揭记录的人士一起申请贷款。
联名贷款的方式在深圳、南京等地早已成为多家银行默认的“潜规则”。
这是一场力主宏观调控的主管部门与追求经济利益市场各方的博弈。这种博弈我觉得就像猫和老鼠之间的一种游戏，开发商和商业银行在当前这种高压的状态下，为了试探监管层的底线，不断地尝试闯红线，察看央行和银监会的反应。
首付款玄机众多
第四招：铤而走险 开发商垫付首付款
记者在“五一”期间调查发现,燕郊某名盘开发商通过替购房者垫付首付款，来吸引更多年轻一族置业。据了解，该活动已经持续了一个多月，即使周一到周五，也有不少年轻情侣和上班族翘班来看房。售楼处人头攒动，销售代表和银行工作人员忙得不亦乐乎。一位看房的何小姐告诉网易房产记者，针对首付款实在有困难的情况，可以跟开发商打欠条，由开发商垫付。正因如此，何小姐似乎无心再转其他项目，第一次到项目售楼处就冲动地签了合同。
按照央行有关规定,对于购买首套自住房且建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;而超过90平方米以上的,贷款首付款不得低于30%。但在燕郊,这一规定的主体却被变相成为“购房者首付+开发商垫资”。大成律师事务所何建国律师认为,开发商在打政策的擦边球,部分开发商为促成房屋销售,用购房者的订单套现商业银行的按揭贷款,作为期房开发的滚动甚至启动资金,违规操作将带来多重风险。
“表面上为购房者减轻了首付负担,但让经济实力不足的年轻人既要还银行贷款,又要还开发商的钱,更容易导致资金紧张。”一家国有银行的个贷部工作人员说,“购房者一旦出现个人财务危机,开发商一旦收不回垫款,风险将全部转嫁给银行,由银行‘一肩挑’。”
第五招 竞争激烈 银行与楼盘捆绑销售
房地产项目与商业银行之间也开始捆绑销售。日前某商业银行带头与20余家房地产项目合作，推出个人在该行贷款即可在原有优惠折扣上再打9 .9折的活动。同时，VIP客户如在该行办理贷款，可在总房款上减去1万元。
据业内人士透露，由于面临贷款压力，多数银行都对贷款客户有一定的优惠措施，以此来争抢房屋贷款客户。
第六招：物质诱惑 买房送车、送物业费
楼盘跨行搭车电影、与银行“捆绑销售”，资金链紧张和购房者持续观望使京城楼盘的营销优惠怪招不断升级翻新。
与此前开发商推出优惠措施有诸多限制不同，东亚上北中心此次推出的房车联动活动，并无诸如“一次性付款”、“限某种户型”等特殊条款的限制。
买房送车：据售楼员王先生介绍，共358套房和358辆车，买房就送车。最低总房款38万元的零居可获价值6万元轿车一辆；一居可获价值10万元轿车一辆；两居可获价值13万元轿车一辆，并且，所获轿车均可折现冲抵房款。
承诺免物业费：一些市民介绍，不少楼盘为了促销，打出了“购房免物业费”的宣传。那么，开发商承诺“免物业费”能不能兑现？ 武汉市国土房产局物业处相关负责人说，如果“免物业费”是在售房时将规定年限内的物业费从房屋总价中减去，那么购房者可“照单全收”。但如果开发商承诺业主入住后，开发商跟物业公司签订相关协议，由物业公司给予物业费优惠或免缴一定期限的物业费，这是有风险的。因为开发商和物业公司是两个单位，从合同的角度来说，开发商和业主订立双方合同时，是不可能约定第三方物业公司责任的。比如，业主有可能在不满意时，根据正规程序换掉物业公司，这样一来，开发商当时与前一个物业公司共同承诺的“免物业费”就难以实现了。 山河律师事务所房产律师游本刚强调，业主入住后免缴一定年限的物业费，这种情况必须基于以下两点之一才有保障：一、物业公司跟开发商是一家的，而且在合同中明确规定责任条款；二、物业公司不是开发商一家的，但是在合同中注明如果以后发生物业公司变更，新的物业公司收取的物业费由开发商垫缴，这样也是可以的。
第七招：美色诱惑 楼市广告演绎新版“色戒”
开发商卖房绞尽脑汁 低胸广告后又推裸秀
继低胸女卖楼后，又有开发商以广告“色诱”消费者。据媒体报道，深圳某开发商制作了一本广告册子，重点内容要掀开广告上美女的“胸罩”才能看到。
广告女郎的“胸罩”是特别粘上去的，从“胸罩”中间的红色蝴蝶结处，可以向两边翻开。掀开广告女郎右侧“胸罩”，可以看到“焦点已经找到”以及“凭本资料购房抵1000元，每套限用一份”的广告词；掀开广告女郎左侧“胸罩”，则看到“关键在于行动”及“凭本资料光临售楼处，可获赠精美礼品一份”的广告词，还有销售电话、网址等内容。
看了这样的广告，读者周先生很气愤，“可以用‘很黄很下流’来形容了”，周先生说，他看过以后都不敢把这个广告带回家。
当降价已成大势，开发商不得不用尽手段去争取时间和资金。在百变营销中，还属打折、降价来得直接而且更有效。可见在市场观望情绪不减、刚性需求为主的情况下，价格就是硬道理，只有加大促销力度刺激消费。与此战术相对应的是，开发商的广告内容也发生了很大的转变，以往的形象广告、品牌广告少了，更多的是产品优惠和促销信息。
